לאחרונה נוצר "גל" של משקיעים החוצים את גבולות הארץ ורוכשים נדל"ן מניב ברחבי ארה"ב, בעקבות הטרנד צצו להן המון חברות המציעות את שירותיהן באיתור, ניהול וכו' ניתן לזהותן ע"י פי רוב בפרסום המבטיח לך "השקעה בעלת תשואה חלומית", "עסקאות של פעם בדור", "תשואה מובטחת לחמש שנים" "נצל את המשבר" ועוד. רובן המכריע בנוי ע"מ למכור לך חלום נדל"ני שסיכוייו להתממשות לא טובים בלשון המעטה.
למה? להערכתנו, הדבר נובע מחוסר הבנה בתחום ובמיוחד חוסר הבנה בנדל"ן אמריקאי וניהול תקין של השקעה מסוג זה. מתוקף עבודתנו השוטפת עם נדל"ן אמריקאי אנו מסוגלים להצביע על המון פרמטרים שלא נלקחים בחשבון מבחינת מיסוי, הסתמכות על הערכות בלבד ודוחות שמאות לא נכונים, התאגדויות לא תקינות, ניהול יקר מידי, מינוף יתר וסיכוני מטבע, מיקומים הנבחרים כי "ממש זול שם" ,שוכרים בעיתיים, והתנהלות שוטפת חסרת ניסיון.
איך בכל זאת להימנע מטעויות? לברר טוב טוב מי היא החברה המציעה לכם עיסקה, מתי הוקמה, מה הקשר שלה לארה"ב, האם כבר בוצעו עיסקאות בפועל, ממי נקנים הנכסים מבנקים או מחברות, אם מראים את מחירי הנכס לפני זה לא אומר שנגיע לחצי מזה בשנים הבאות -אני מזכיר כל משבר הנדל"ן בארה"ב קרה כי המחירים היו גבוהים מידי ומעבר לכל פרופורציה.
פרקטיקה שמספר חברות ישראליות אימצו לעצמם, היא לא לכלול את הוצאות הסגירה בחישובי התשואה. אי הכללת הוצאות אלו "משפרת" את התשואה על הנייר, אך זהו מצג שווא. הטענה שלא מחשבים הוצאות אלו כי "זו הוצאה חד פעמית" הינה הטעיה. זו הוצאה חד פעמית בדיוק כמו שההשקעה לרכישה היא הוצאה חד פעמית. יש לזכור שלעיתים הוצאות הסגירה יכולות להגיע לשליש ויותר מהשקעת ההון העצמי ברכישת הנכס.
ההכנסה נטו מחושבת לפי ההכנסה הכוללת בניכוי כל ההוצאות. תשואה נטו מחושבת על פי הכנסה נטו לעומת עלות רכישת הנכס. כמו כן, יש להתחשב בחבויות המס במדינה בה מתבצעת ההשקעה ובישראל, על מנת לחשב את התשואה נטו לאחר תשלומי המיסים.
כבר בגמרא זיהו את הבעייתיות שיכולה להתבצע בקניית דירות רחוקות ואמרו: "שמברכים את בעל הבית שהיו נכסיו קרובים לעיר". (מסכת ברכות דף מה.) מדוע? לא רק עיניין השליטה אלא הקירבה תורמת להכרה וידיעת העיסקה המוצאת-בכל מקרה לרכוש נכס בו לא ביקרת מעולם ורק על סמך ניירות צילומים והבטחות פשוט נשמע לא טוב.
- אנו נשמח להעמיד לרשותך מומחים לניתוח עיסקה מניבה בארה"ב העובדים בה בפועל ויוכולים לתת לך חוות דעת נוספת לפני השקעה.
הודעה לבעלי האתר
